纵横通过对2000年到2019年上海核心商业区A等写字楼租金及空置率分析，从中发现写字楼租金主要受GDP变动影响，空置率主要受GDP增长率和租金偏离均衡水平程度影响。2020年的经济增长放缓及前三年的高供给量是空置率迅速攀升的主要原因，写字楼市场存在租金和空置率的非常有效的自我调整机制，预计空置率会在经济增长恢复后会逐渐降低。

GDP是影响租金的主要因素

写字楼租金上涨0.269%;空置率与供给量对租金的影响均未通过统计检验，在年度数据上对租金的影响都非常有限。

写字楼租金有一定自我调整机制，其会对其上年偏离均衡值大小进行调整。如果上一期写字楼租金过高，本期租金增长率会下调。

空置率变动与经济增长率密切相关

GDP增长率是影响空置率的关键因素，空置率有自我修复机制。GDP增长率上升一个百分点，空置率下降0.323%。写字楼供给量会随着空置率与租金水平调整。季度数据分析结果与年度数据非常接近。使用相同的模型对中原高品质写字楼租金及空置率季度数据进行分析，结果非常接近。

写字楼的需求主要源于经济发展，写字楼的供给能够随着租金价格及空置率进行调整，但是市场均衡的实现需要一定时间。

近年空置率上升原因

通过纵横小编的观察，近期部分写字楼的流拍，可能与写字楼市场的租金与空置率关联程度较低。机构投资者在购买写字楼时，除了资产现金流收入，也关注未来预期资产升级。机构投资者对资产的选择还需要考虑单个写字楼的区域、定位与收益前景有关。

需关注的问题

1.对不同区域和类型写字楼市场做进一步分析

写字楼市场内部差异巨大，不同区域和类型的市场有巨大差异。因此，纵横认为需要对不同区域和类型的写字楼市场发展做进一步分析和评估，为后期管理提供依据。

2.可分析不同类型写字楼空置率来源

对不同来源的写字楼空置率进行分析，为后期管理提供参考。写字楼空置率来源主要有三个方面：在供给方面，新供应的写字楼从供应到租约签订有一定周期，会形成一部分空置;在需求方面，写字楼的租赁需求随着经济增长率变化而波动，在经济周期高点和低谷之间会形成一部分写字楼空置;在单个资产层面，有一部分写字楼可能因为产品设计与租金定价、区域供求关系等原因长时间未能出租。对前两种来源形成的写字楼空置，可以做监测与评估;对资产层面存在缺陷而长时间未能出租的写字楼，可以通过商改租等形式进行处理。

3.关注未来一段时期的写字楼供给

需要关注未来3到5年新增供应量。一部分市场机构的研究表明未来一段时期上海还会有高写字楼供应，这会进一步提升空置率。可以从土地供应、写字楼开发与销售周期、写字楼开发商生产计划、地方政府对商业地产发展计划等角度做进一步分析，判断后一阶段写字楼供应量并评估其影响。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。