房地产全生命周期分为三个环节“建造、交易、运营”，建造端是传统的开发商，交易环节是前几期产业观察中详细讨论过的贝壳找房，运营端则是包括了从住宅到商业再到工业的各类不动产从轻到重的模式。不动产运营从轻到重意味着商业模式和盈利模式的不同

不动产运营包括三种模式：1)以纯商业管理为代表的轻资产模式;2)持有资产并运营的重资产模式;3)介于轻重之间的租赁物业运营的包租模式。轻资产运营赚的是管理费和运营收入，重资产赚的是租金和资产升级。轻资产与重资产模式的商业模式虽然相似，但是盈利模式却有所区别。不动产运营本质是资产运营，成长性主要来自于规模的增长，因此房源端和资金端是关键。

为什么一些资产能重，而一些资产只能轻?

可以从房源端说起。首先是房源获取的难易程度，其次是分散度。增量房源难获取的情况下，只能通过获取存量房源的形式，例如能通过拿地的形式进入的就通过土地源头进入。房源越分散，获取的难度就越大，因此一般这种会采用包租的模式。从资金端来说，越是核心区域的资产价格越高，且数量稀缺，因此只能通过偏轻的方式来获取。从重到轻是一个过程，因为品牌输出需要规模积累带来的品牌效应。

以物业管理为代表的轻资产模式意味着品牌输出能力强

物业公司相当于运营管理社区，为社区升级，管理面积是核心要素。物业管理服务企业的收入是由物业管理面积和物业费决定的，特别是管理面积。与此同时，公司的升级服务又是基于在管面积而转化的，因此管理面积规模尤为重要。

以物流地产为代表的重资产模式赚取资产升级的利润

普洛斯中国的仓储开发模式主要是获取项目-建设-出租管理，获取项目的方式又以拿地自建为主。公司的收入来源主要是仓储租赁租金相关收入和基金管理费，毛利率达到74.8%。由于是重资产模式，公司还有很大一部分收益来自于资产公允价值变动。投资性房地产公允价值变动占公司税前利润的7成，甚至超过公司主营业务的收入，公司整体的净利率为90.7%。

以联合办公为代表的包租模式正在尝试由重向轻资产模式的转变

联合办公是空间运营的一种，也是商业地产里的一个细分领域。优客工场的商业模式也是获取物业，设计装修，管理运营。在物业获取方面，公司主要是租赁周期较长和条约较好的物业，业主方包括一些房企。公司通过创造一个商业生态圈为会员、商业合作伙伴、孵化企业等创造价值。通过赚取会员费的形式提供工位的租赁。公司未来将主要发展轻资产模式，在房源获取和前期改造投入上降低成本。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。