随着中国城市化进程进入后半程，地产行业进入下半场，写字楼市场逐步迈入存量时代，未来办公空间将进入精细化招商与运营的时代。那持有型物业的楼宇运营该怎么办呢?首先我们作为项目的管理者、操盘手，一定要清楚老板的要求，情怀还是现金流，还是二者都要。

1. 产权的相对完整，让项目赢在起跑线

尽可能保证产权的完整性，才能让项目未来能平稳、持续的发展。不然后期退出就会很难。自持比例也是根据楼宇运营公司的需求，如果公司资金链比较紧张就要卖掉一部分回血，但这个比例需要控制。如果整栋持有，配套需要自建，食堂、停车、会议室这是企业更关注的的几个配套。

2. 定位决定方向，目标决定高度

说到项目定位，首先要想清楚老板要什么，这一点如果没有想清楚，后面所有的定位都会跑偏。如果公司怀有情怀及责任感，想让这个项目成为标杆、坐标、城市的名片，那可能对现金流的要求没有那么高，如果公司考虑以后退出，将资产出售，那现金流就是要考虑更大的要素。公司的想法搞清楚之后，那就是制定目标，招商计划、执行动作、团队制度，激励与考核，这些体系围绕目标搭建即可。

3. 出租率不仅是结果，更是策略的选择

租金，速度、客户品质，是一个不断平衡的过程，这个过程当中不断变换这三者的主次关系，出租率是更后的结果呈现。如果追求高租金和租户品质，那就是完备主义，是我们追求的理想状态，如果是追求租户品质和出租速度，追求形象T.O.P1，如果追求高租金和速度，那就是利益至上者。选择哪一个，取决于楼宇运营管理者的态度，是一个策略上的选择，一般只能选一个或两个，也可能随时调整和变化，高和低，快和慢，取决于管理者的策略，需要去平衡。

4. 谨慎对待租户行业

租户规划分多样性策略和专一性策略。首先讲多样性，一栋写字楼如果这个楼是由不同行业构成有，那么它的租户结构就是多样性的。多样性策略的好处是规避风险，如果哪个行业出现危机，这个楼的现金流不会受到太大牵连而出现现金流危机。专一性策略是指一栋楼完全或者大部分是由某一行业企业构成，好处是行业的集聚容易形成企业的生态链，但是风险就是如果这个行业出现了问题，可能这个楼是人去楼空，现金流还是会产生风险。

快速去化只是烟花易逝，用心运营方能活力永续。把客户招进来只是完成了T.O.P1步，后续的优化调整贯穿项目的生命周期，包含租户结构、租期结构、房源结构、租金结构的不断优化。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。