要搭建好园区运营体系,首先要明白园区运营是为了谁,或者说园区运营的更终目的是什么?实际上,做园区运营,从目的上来说主要从园区运营商、入园企业及企业员工三方面出发。概括起来就是:针对园区运营商:创品牌、促招商、增利润;针对入园企业:升服务、满需求、助成长;针对企业员工:提效率、享生活、解后优。

具体来说，就是要达到:

园区运营商通过开展高质量、有效的运营服务 ,创建园区IP ,赢得社会口碑,从而实现特色园区品牌的创建。品牌有了,口碑有了,产生的直接影响就是有力地推动招商工作的开展。招商做好了,运营做好了,收入来源多样化,园区利润焉有不增加的道理?

园区运营商通过开展运营工作,为入园企业提供各种准确有效服务,搭建各种专业服务及公共服务平台,满足企业对于生产过程的各种需求,解决企业在发展过程中的后顾之忧,入园企业焉有不成长壮大的道理?

园区运营商通过开展运营服务工作,不但只针对入园企业,而且还要针对入园企业的员工。通过提供各种信息化、数字化、智能化应用系统,从而相应地提升员工的工作效率;通过提供各种生活配套,例如提供公寓、酒店、餐厅、休闲娱乐、商旅出行、养老托幼等各项服务,从而满足员工的各种生活需求,解决员工的后顾之忧，企业员工焉有无归属感的道理?

二、运营基础.

要做园区运营,园区必须要有运营的基础。笔者认为,园区运营必须在产业研究、产业定位及产业招商的基础之上才能顺利开展。任何一一个园区在开展招商工作之前,必定要先做好相应的产业研究工作,通盘考虑园区所处区域的产业基础、营商环境、政策方针、市场需求、人才储备等各方面要素资源,再通过深度的分析和研判做出准确的产业定位。通过产业定位,确定园区的主导产业及辅助产业,从而开展准确的招商工作。只有招商工作开展后,企业陆续入园,园区运营才有了可能。越是深度的产业研究,准确的产业定位,有效的产业招商，后期的园区运营才能开展的更加游刃有余。

着重强调一点,园区的产业定位直接影响到园区运营的质量和效果。定位清晰的园区导入同类型或者关联度高的产业企业,可以让运营商劲往- -处使 ,提供高质卓效的运营服务;而定位不够清晰甚至混乱的园区由于导入产业类型过于分散,不利于后期集中精力进行园区运营,运营水平和质量会大打折扣。例如,华南地区某园区,由于历史原因,园区产业定位几经修改,先后进驻了新一代信息技术、新能源、新材料、先进制造等各类产业企业 ,再加上为了降低物业空置率又导入相当比例的研发办公企业,园区简直成为了一锅大杂烩,各种产业鱼龙混杂.给后期的运营工作带来了巨大的挑战。

三、运营规划

随着大家对产业园区的研究和实践越来越深入，现在对于园区运营基本_上达成了一个共识:园区运营需要提前做好谋划,有节奏、分阶段的开展运营工作。 笔者认为,根据园区发展的不同阶段，可把园区运营分为三个阶段: 前期运营、中期运营及后期运营。

前期运营阶段:主要是根据园区的整体规划而开展的运营。园区在开发建设之前,就E经做好了相关的产业定位和成本预算工作。首先，要根据园区的产业定位,深度进行产业研究，了解园区导入产业的特性及共性需求,提前掌握针对此产业所需要提供的各种资源和服务,并开始接触相关的公共服务平台和中介服务机构,与其建立良好的沟通渠道和合作关系, -旦后续正式开展运营工作时,不至于手忙脚乱、不知所措。

其次,在做成本预算工作时, -定要把园区运营成本列入成本预算中。不管是列入营销成本,还是单列名目,运营成本一定要 置前考虑。从运营的人力成本、调研培训成本、设施设备采购成本、活动成本、广告推广成本、服务机构的招商成本等方面列支成本预算。

中期运营阶段:这个阶段是处在招商工作E经开展,企业陆续入园,但园区物业空置率依旧较高的情况下。由于入园企业数量不多,运营工作看似轻松，实则压力更大。巧妇难为无米之炊，之前做的运营方案、运营规划到这个时候还不能真正派上用场,运营工作毫无头绪。怎么破解?

笔者认为,这个阶段,运营商首先需要更多深入入园企业,倾听企业心声,了解他们的核心诉求,并一记录在案, 加以分析和总结。其次,运营商要加强与当地政府、行业协会等机构的沟通工作,争取相关大型活动、业界座谈会、交流会、展会的承力权,以及政府商界领导来访的考案调研,增加园区知名度和影响力。再次,运营商要利用好这个时机，加强物业服务、园区公共配套、人力资源、政府机构对接、政策解读等基础服务工作,为下一步开展高质量的运营服务工作打下基础。

后期运营阶段:随着园区的招商工作基本完成,园区运营服务体系已初步搭建起来,金融服务、科技研发、产业链对接、市场对接、产学研合作、科技成果转化、知识产权申请保护、法律服务等各项服务内容都基本落实。在这个阶段,运营商要开始对自己搭建的运营服务体系进行总结评价,查缺补漏,不断细化完善,形成具有可复制性的园区运营服务标准,为后续拓展园区的运营提供借鉴和模板。

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