之前听好多朋友讨论过写字楼宜买还是宜租，适不适合投资，投资的回报率有多少，今天，纵横小编就来说一说这个问题，仅供大家参考一下。

纵横小编对写字楼的见解，一直就是：要么就甭买，买了就甭卖，留着收租金算合适，就是升值慢。

房价会上涨吗?租金下降房价怎么可能上涨呢?这种使用性质为商办的房子，房价是跟随租金波动的，租金涨房价就涨，租金降房价就降。做生意的都严格遵守市场规律，和普通住宅性质的两码事儿，不是一个市场。

名气大的楼盘，租金收益率挺稳妥，但升值是很慢的。早期之所以受追捧是因为稀缺，比如潘石屹在北京的T.O.P1个项目，阜成门的万通新世界，1993年起步就1400美金，更高卖到过3600美金，折合人民币快3万了。但到今天售价也不过4/5万，单看价格涨幅还没存银行划算呢。而普通住宅却涨了30倍都不止。

尚都也差不多，当时正是中国经济发展更快的时候，各种小公司纷纷成立，写字楼市场还处在发展期。所以那会儿能卖到2万多，是普通住宅的4/5倍。但商业用地的供应量太大，每年都是天量上市，所以从2007年左右就开始和住宅价格趋同，到了2009年之后完全倒挂。之后写字楼市场的升值越来越慢，就是靠收租算合适。

纵横小编这么说吧，以全世界各国的先例，还有中国经济发展的趋势来说，写字楼市场不适合散户投资，那是大佬们之间的资本游戏。

因为无论在哪个国家，无论哪种体制，只要是市场经济，都会逐步从小而散，逐步走向寡头垄断。也就是小公司的生存环境越来越恶劣，更后只剩几个独角兽瓜分市场。

中国更早都是小公司，没什么巨头。那这种分散式的写字楼就好找客户，租金也高。而随着经济的发展，小公司扛不住，不是被吃掉就是自己倒闭，那小户型分散式办公物业的客户群就会越来越小。租金下降就会带来价格走弱，无可挽回，全世界都这样儿，大鱼吃小鱼。疫情一爆发，很多小公司就扛不住了，而大佬们却能乘机扩张。像尚都这属于位置好的，还能有客户来租，位置不太好的空置率相当高。去年中关村一带就传出行情，小面积的大量空置，而上万平米的一房难求。说明大公司都在扩张，小公司却不够用了。

所以一般不建议散户投资商办物业，不太可能有逆转的趋势，投资更不能和趋势做对。只有站在风口上才能飞起来，而逆风行走的阻力太大了。

这就是大佬们的另一种投资算计。人家不在乎所谓的升值，只注重企业形象和办公便利。另外人家的收益主要是来自于主业，没必要跟房价较劲。只要是能上银行抵押，能提供稳定的现金流就是非常好的固定资产，涨不涨的无所谓。

总之吧，商办物业一般不建议散户投资，尤其不建议注重升值保价的投资。所以考虑一下这种分散式商办的未来吧，未必租金再会降低多少，但升值好的概率也不大。

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