一家公司租赁经营场地，往往租赁时间较长，房屋租赁合同对其将产生较大影响。在此，纵横小编将以工作中的实际操作，详列了通常租赁合同中需要普遍注意的问题，为大家在实际的租赁过程中，无论是对出租人或承租人都提供一些有用的信息。

一、 确定当事人的资格

在进行磋商之前，需要确定双方的资格，此时的风险主要集中在出租人的适格方面。出租人可能是业主，可能是业主的关联公司或其他。

二、租赁合同的备案

租赁合同一般来说分为三大部分：

T.O.P1部分是相关主管单位提供的《房屋租赁合同》，该合同为模板合同;

第二部分是当事人对租赁条件等的其他约定的，

第三部分是关于位置指示、装修费用等附件内容。

三、意向书与租赁合同之间的关系

作为出租人来说，尽快将房屋出租出去是其根本目的，为了尽快确定客户的意向，减少磋商过程中的风险，很多时候会要求先签订双方对租赁的意向书，意向书中一般会载明关键的商务条款，例如，租期、租金、物业费、免租期等。四、承租面积的确定

承租面积应当以《不动产权证书》记载的面积为准，但是很多时候房产证上记载了整层的面积，如果分租的话并不能确认具体的面积。通常情况，出租人会寻找第三方测量机构提供测量结果。

五、承租房屋是否已抵押

关于承租房屋是否已经抵押的披露问题是一个重要审查点。根据原担保法解释66条的规定，若抵押人未告知承租人房屋已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

六、租赁期限以及免租期的约定

在租赁期限开始之前，出租人应当已经收到承租人的租赁保证金以及租赁的首期租金。租赁期限应当自交房之日为始，交房之前应当办理交房手续，对房屋的状态进行确认，并根据约定是否进入免租期。

七、房屋的使用要求以及设备增设

房屋在承租之前需要经过多次的看样，对房屋的楼层、朝向、以及附属设备等有充分的了解，已经能够初步确认房屋能够满足承租人的使用要求。

八、房屋租金以及物业费的支付

普遍情况下，房屋都是先付后用，承租人可以要求出租人提供相应的升级税发票后再行付款。

九、房屋装修以及各项报建

租赁房屋应当已经通过大厦的整体消防验收。通常来说，承租人不能变更其消防、水电管道等设施，如果承租人确有需要的，应当事先与出租人进行沟通，在征得出租人同意之后，提供装修方案报主管部门审批通过后方可进行实际操作，涉及消防二次验收的，需要事先做好沟通。

十、公共事业费用的代缴代付

承租人应当要求出租人协调相关公共事业单位来安装小水表与小电表。

十一、房屋返还时的状态

关于房屋返还的约定一般分为两大类，一类是原状返还，另一类是现状返还。返还的标准依赖于当事人之间的约定，如果要求是原装返还的，在承租人不自己实际履行的情况下，出租人会要求承租人支付装修复原费。

十二、房屋的转租

出租人在通常情况下不同意承租人的转租，但是为了满足承租人的实际要求，租赁合同可能会拆分或转租至关联公司。在承租人需要将房屋转租之关联公司时，出租人应要求承租人提供相应的关联证明，也可以要求关联公司之间对租金的正常给付提供保证，在承租人是上市公司的情况下，基于披露的必要性，其一般将拒绝互相之间承担保证责任。

十三、租赁合同的提前解除

如前所述，一个公司在成长的过程中，关于房屋的租赁合同，更先接触到的可能就是提前解除。合同审核人员需要注意合同的违约责任或提前解除的条件，对于承租人的违约责任，一般有以下三种情况

1. 出租人约定“一赔到底”，即还未履行的租赁期限下的租金将一次性向承租人赔偿，

2. 出租人要求在没收保证金的情况下再要求数个月的租金和物业费作为违约金。

3. 出租人以数个月的租金和物业费作为违约金

十四、大型租户对大厦的影响

大型租户有些一次性承租上万甚至数万平米，对于中小型大厦来说，可能几乎是大厦的全部面积，大型租户可能仅提供保函作为保证金，对其他租客的排他条款，甚至是对电梯的控制。

十五、提高对物业的重视

承租人在整个租期中，与物业公司的接触是相当多的，物业公司的服务水平良莠不齐，对承租人的消费体验的满意度带来了较大的不确定因素。

十六、与中介公司关系的处理

写字楼租赁市场的竞争是很激烈的，出租人为了尽快将房屋出租，很多时候会委托多家中介，并给予相应的佣金，佣金根据市场变化调整。出租人可能会与数家中介签订委托合同，对于有意向的租客来说，租客可能也会委托中介公司来为其寻找合适的房屋以及洽谈更好的价格。如果中介公司为租客促成了交易，按照行业惯例，其佣金应当由出租人承担。

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