招商引资：运营好一栋楼，从现金流方面讲就是两件事：

让钱尽可能的进来-营收;

让钱小限度的出去-成本。

首先、弄清写字楼运营的收入来源

一栋写字楼的持有人(产权人)，如果持有目的不是自用，那么就是投资盈利。在持有期间，写字楼投资的盈利来源是什么?即：钱是如何赚进来的?

从大类上分，现金流入的主要来源类型有：

(1)办公室租金收入：写字楼做为办公功能出租的收入，占整个大楼收入总额的绝大部分。

(2)大楼广告收入：分为电梯广告收入、大楼户外LED屏广告收入和大楼冠名权收入。

(3)各种设备摆物收费(如充电宝)：公共区域引入共享设备。

弄清楚了现金流入的来源点，那么运营这栋写字楼就有了出发点，也就是找到了运营工作的目标，各项工作都要围绕这些来源点开展。

【一】获取租金收入

(1)大楼外观形象的优化

一栋写字楼建起来之后，外形基本已经确定。能够做改变和优化的主要有四项点：

大楼门头雨棚、大楼四周空地绿化和美化、

进门大厅内部装修和陈设、公共卫生间和走廊装修。

这四项是持有人和运营商都重视的关键点，因为关系到租户的观感和体验。写字楼的租户群体是企业，注重形象是硬性要求，外观形象好起来了，对吸引租户入驻有很大帮助。

(2)招商和运营团队团队的组建：涉及人员的搭配，薪资制度等。

(3)招商策略和定价：毛坯和装修户型的配比，价格的调研与制定。

(4)合同和风险管控：需要找专业法务人士拟订出租合同模板，防范风险。

这四点都是获得稳定可靠租金收入的重要手段。

【二】大楼广告和冠名权收入

(1)电梯广告收入、大楼户外LED屏广告这两部分的工作建议采用直接外包的方式开展，即直接找一家广告公司(如分众传媒等)进行合作，直接从广告公司拿钱。省心省事，因为写字楼运营商的主要精力和工作要用到办公室招商和运维方面，精力不宜过多分散。

(2)大楼冠名权，这个部分主要看产权人的态度，很多整栋大楼的产权人会自己冠名，出租冠名权的情况较少。如果出租冠名权，需要非常注意的一个事情是，冠名人的实力、名声和信誉，不然冠名人出现不良事件，对整个大楼的出租招商工作会带来巨大负面影响，如果确实找不到有实力、有影响力、信誉良好的冠名人，宁可放弃这部分收入。

【三】各种设备摆物收费

建议直接引入共享充电宝等类似的合作公司，审好合作协议，直接从总收益中分成。

其次，控制开支

【成本一】物业费

不管是委托物业管理公司还是自建物管团队，这笔钱都少不了。

【成本二】人工费

财务管理人员，招商人员，都是重要开支。

【成本三】维保费

这部分开支主要用于电梯，道闸，卫生间，公区灯光，安防等设备的维修保养费用。

纵横，专业的纵横写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。