超高层建筑不动产运营遇到的问题有很多，可能是专业技术问题，可能是运营模式问题，也可能是资本回馈问题，这里只是列举共性的难点问题，那么如何面对这些问题，我们的策略是什么，想分享一些建议，供大家参考。

首先，改变不动产运营只是动产后端不工作的理念，因为超高层建筑是一个复杂的多业态的多客户群消费空间的大型综合体，不可能仅仅靠一些设计标准和设备堆砌来完成好的产品开发，没有完整的硬件配套产品，后期招商和物业管理会受到一定限制，甚至影响到超高层长期回馈，这就需要从产品定位、客户群分析、设计方案论证、设备选型和技术标的规定、施工管理、调试验收、招商管理、物业管理等环节拉通，需要充分考证不动产产品未来定位，根据国家设计规范，把后端招商管理和物业管理积累的问题经验输入到不动产产品开发阶段，提前解决问题，不给不动产运营带来硬伤;例如：动线，从后端商场、酒店、写字楼的客户群工作生活习惯合理规划不同业态客户群的动线，注意客户的体验感;例如：运力，商业客户、酒店客户与写字楼客户对垂直运力的要求在时间和空间私密性方面不同的，这要求我们在垂直运力方面要做区域、电梯速度和时段控制做设计评估，在电梯选型和配重方面做合理配置;例如：机电系统容量配置，商场有服装、轻餐饮、重餐饮、影院、儿童活动区域等等，这就要求在机电系统匹配方面要结合后端物业和招商经验，不同业态在商业空间存在比例、空间结构和机电需求，协商方案实施;例如：功能房个性设置，为了增加客户体验感，会考虑设置婴儿哺乳间和残疾人卫生间和通道，为保证突发事件应急响应，会设立招商接待室、物业服务办公室、综合应急调度室等等功能区域。

其次，不断规范和优化超高层建筑群的招商环境和物业管理水平，任何建筑在交付时都难免会有问题存在，也许是交付时市场客户与当初产品市场调研有差异，也许是开发周期长，行业技术应用方面有新的突破，不管是哪一种原因，作为超高层建筑的不动产运营，为了不动产能持续得到市场回馈，都有必要不断对超高层建筑功能维护和优化(涵盖建筑硬件系统功能维护和硬件资源配套)，加强软性服务，增加客户体验感，提高超高层建筑项目整体品牌价值，切不可为了短期的NOI值，牺牲建筑功能，造成客户体验感不好，我们可以从设施周期管理、成本周期预算、客户群定位引导等方面循环渐进，形成超高层项目的不动产溢价。

再者，加大超高层建筑不动产运营的人才培养，超高层建筑运营，涉及的专业领域和资源很广，建筑本身系统复杂，对周围环境的要求和影响较大，要求稳定和可持续性高，流动人口密度较大，对安全保障应急处理方面要求高，因此，只有先进的设施、配套硬件和管理标准是不能满足超高层建筑运营要求的，还要有良好素质和专业能力的执行团队。

更后，建议加快专业、行业、地域和资本投入的经验分享，使得超高层建筑无论是开发还是招商和物业管理，都少走弯路，少出问题产品，帮助企业资产保价升级，真正为现代城市树立品牌形象。

纵横，专业的纵横写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。