近两年，受线上消费叠加新冠疫情的冲击，国内众多购物中心、酒店、写字楼等商业不动产运营纷纷以被动降租来抵御风险，不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式提升运营管理能力，实现逆势崛起，运营管理能力强的权益类资产证券化产品投资价值越来越受到认可。

不少零售产业代表委员认为，当前加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟。当前，在“新旧动能转换，推动高质量发展”的宏观政策导向下，商业不动产运营领域正在从过去的产销模式向“资管+运营”模式转型，提升运营管理能力来实现资产升级，推动商业物业资产证券化已成为大势所趋。

“完善商业物业资产证券化的监管体系，一方面加快构建资产评估和信用评级体系，充分发挥对REITs企业资金流动、管理能力等方面的评估和监管效力;另一方面加强对类REITs等创新产品信息披露环节的监管引导，在产品信息披露完备性、及时性和准确性方面，与市场上较为成熟的其他标准化产品看齐。借鉴公募基础设施REITs成功经验，在商业不动产领域开展公募REITs试点。同时，建议优先考虑资产储备充足、不动产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中，建议相关主管部门及时出台针对性的财税配套支持政策，促进商业物业资产证券化规模化、规范化及可持续发展。”政策上推出相应举措引导REITs相关参与主体更加关注底层资产质量，引导物业持有人或资产管理人，通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。

“商业不动产运营是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带，是为社会生产和居民生活提供服务的基础设施，在疫情影响和现金流双重压力背景下，商业不动产发展承担着较大压力，需要将商业不动产区别于房地产住宅类调控，有效鼓励和引导高品质商业不动产项目打造和可持续发展。建议将商业不动产入池公募REITs。由于商业不动产具有服务民生的公共属性，是一种生产资料，具有基础设施的功能，建议将公募REITs延展到商业不动产领域，发挥商业不动产对保民生、稳就业、促消费的积极作用。建议建立和推动商业不动产REITs的体制。公募REITs作为高品质商业不动产的金融工具，可有效盘活存量资产，有利于提高市场效率。建议尽快推动商业不动产REITs的体制建设，促进商业不动产产业链的健康良性循环，助力实体经济的发展。”

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