对写字楼运营公司来说, “出租率”通常作为业绩更重要的考核指标，尤其到了下半年，招商团队更是奋起直追，力求在更后一个季度交出份令人满意的答卷。

BUT，出租率高的写字楼，它的租金收益可能会很低。这一点是写字楼运营公司需要尤其注意的!

举个例子，一栋写字楼多个整层在前三个季度处于空置状态，而在年底时才完成客户签约，如果从年底这个时间节点来看，成绩很漂亮，但如果从全年这个时间段来看，这栋楼宇的营收状况可能就是不合格的。

对写字楼运营公司来说,招商是项长周期精细化运营的内容，不可仅凭某一时间节点的出租率作为判定依据。那么，如何判断出项目在某一周期内的实际运营状况呢?“计租率”可以解决这个问题。以下敲主要!

计租率=(时间段内各合同计租天数×租赁标的面积)/(时间段总天数×房源总面积)。

假设当前时间为2021年6月30号

房间A，面积100，1月1日-4月30日在租，共120天;

房间B，面积200，1月1日-5月31日在租，共151天;

房间C，面积300，6月1日-12月31日在租 ，截止到6月30日，共30天;

房间D，面积400，一直空置。

计租率= (100*120 + 200*151 + 300*30 )/181*(100+200+300+400)，得出的结果是31.22%，这栋楼宇截止到6月30日的招商状况就一目了然了，计租率越高，说明楼宇的资产经营状况越好，反之亦然。

如果说计租率的使用，可以让写字楼运营公司透过出租率看到真正的资产经营状况，那么还有一项内容同样值得注意——租户流转率。

通过对2020年的商办市场进行了数据采样，发现一些项目的年租户流转率达到了65%，有更多的项目是在40%-45%之间，而过去，流转率通常是在15%-25%之间。租户流转率的陡增，会引发三大成本问题：流转空置期带来的空置成本;新租客户的装修免租期成本;与经纪人合作的佣金成本。

受去年疫情的影响，很多主攻线下业务的企业受到重创，这导致存量客户总量在缩减，而为了招商去化，分别针对新增租户和选址经纪人的免租期、佣金都在上调。即使一个项目的后续客户储备充足，但无法挽留老客户，那么这个楼宇的营收状况同样会受到较大影响。

除去租户自身经营状态、项目区位等外在因素外，例如户型、装修状态、价格策略、租户结构、部分硬件配套，都是可以深度挖掘的提升点;同样，客户来源分布、到访渠道效能、不同周期下成交客户占比等内容，也是可以深入剖析的。只有自身定位与市场需求尽可能的相匹配时，写字楼项目才能获得更多切实收益。

伴随用户办公需求的多元化，以及科技应用在地产领域的持续渗透，过去的长周期静态管理势必会被淘汰，颗粒度更小、管理更加准确的短周期动态经营，才是大势所趋。这一点是写字楼运营公司尤其要注意的。

写字楼招商不仅仅是招客户，它的更终目的是通过科学的资产管理实现收益更大化。对经营结果进行深入数据分析，提升资产管理经营力，避免高品质老客户的流失，就是写字楼租金收益增长的开始。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。