一、写字楼运营的操作思路及方法租赁销售

策略阐述:整体产品以租赁销售使用权为主，迅速使物业公司盈利，但为了培育市场、扩大客源层面、提升人气，故建议指定小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源(例如前期招租以某特定企业或合作伙伴、特定楼层等为主)，同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带和约”的产品，增强了产品的附加价值。

策略目的:双管齐下，扩大目标客群(直销或联合相关部门进行营销租赁工作)

迅速树立写字楼运营的使用形象，培育市场、提升人气(宣传和实际效果相符合)

增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心(服务保障功能)策略操作方法:写字楼租赁之招租部分

1、指定招租的楼层(尤其是先确定指定的楼层进行统一营销租赁)

2、成立专门的招租销售部和招租人员，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。

3、在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。

二、写字楼运营收取定金的形式

由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式:

租赁面积在100平米以下(含100平米)，收取定金:10000万元

租赁面积在100-200平米(含200平米)，收取定金:20000万元

以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元

三、写字楼运营媒体配合推广建议

从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的租赁并不能起到很大的推动作用，写字楼租赁的有效媒体为长效媒体、项目自身口碑传说，所以，本项目在媒体部做如下建议:

短效媒体:报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相，重大项目的促销事件等才进行宣传。

长效媒体:是写字楼宣传的主要媒体，包括：楼宇电视广告，路旗、公交车体、广播等。

四、写字楼运营租赁方案

1、统一管理

写字楼必须由代表业主权利的，受业主，开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的写字楼是难以经受激烈的物业市场竞争。

即统一项目的整体规划和整体布局。

即为用户提供专业的服务咨询:统一设立总服务台，经营行为，商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以比提升项目认知度。

即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。

即统一筹划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并具有特色的人气活动，使办公楼成为传播文化资讯的平台。

即统一进行项目建筑内外空间，环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的办公休闲环境

2、分散经营

物业公司内部分多个不同的部门，每个部门都有不同的职能，提倡并实行全员销售(全员销售也应扩展到整个集团公司)，并把销售的部分作为奖励，以全员销售予以鼓励，

写字楼运营的管理模式之五个统一分散经营

为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺写字楼和凭合同中都应该约定承租户必须服从物业公司的统一管理。在法律上确定物业公司的管理地位。

组织架构

组织架构设计说明:

商管公司的组织架构主要分为三大板块:

1、物业服务部分(保安、保洁、设备管理)

2、写字楼服务部分(包括策划促销和用户管理)

3、行政财务(商务中心、水包，超市等客户回报支付及用户租金收取。)其中由写字楼招商和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。

公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。物业公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有写字楼用户。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。