关于园区运营托管的市场需求及必要性等，仅对实际操作的可行方案进行设计。承接或者实施园区运营托管，必须遵循以下几大原则，否则会形成巨大成本及其他负担。

原则一、区分核心服务及非核心服务

即对外提供园区运营托管前，需要结合自身条件和优势，深入研究，确认哪些服务可以并应该作为核心服务，搭建起可以形成服务亮点和竞争力的核心服务体系。

笔者认为，核心服务应该基于受托方关心的方面，比如招商引资、物业去化、亩产GDP提升等方面。

园区运营托管不是简单地物业托管或者招商引资，否则就没有太大价值，只能收个物业费差价、赚个招商中介费，至多借园区托管的便利，做点基本的企业服务，比如财税、人才等服务。

对于多数有发展历史的园区，运营方多数存在包括产业升级、二度招商、亩产GDP提升等问题，不是简单的招商引资、物业管理。特别是亩产GDP的提升，更是多数被城市化波及的地区，很多省会城市、副省城市城区园区，经过三十多年粗放型的发展，产业用地等资源基本用完，但现有产业产值较低，需要做提升。

亩产GDP提升，不是简单的转办公、商业、住宅，那是地产化，地产化会给区域带来严重的产业空心化，对后续的地区发展带来严重的资源透支。

这就需要结合现有产业发展情况，遵循产业发展规律，以市场化+部分行政措施，引进第三方服务机构、与现有产业密切关联的科研院校，搭建产学融合的平台。

亩产GDP提升，带来的是地区性的整体产业升级和转型。

通过园区运营托管，以企业较为集聚的园区作为切入点，以点带面来形成区域性的产业升级和转型，是具有可行性也是主政部门能够接受的试点模式。

那么，园区运营托管的核心服务应该包括以下：

1、智力机构，即对产业的有深度的理解和研究，可以用较短时间来收集和整理产业升级转型过程中，企业的诉求点和可结合点;

2、渠道机构，即整合和调动产业服务机构的能力，包括第三方服务机构、科研院校、技术人才等;

3、执行机构，即能为企业和第三方服务机构、科研院校、技术人才等，做对接和转化，让双方能相互理解对方的思路;

4、关系机构，即与主政部门和园区管理方良好的沟通，做好利益和责任的划分。

作为园区运营托管的机构，以上四方面的能力，是缺一不可的，虽然不一定要现成，但从长远发展看，是必须构建的四个核心竞争力所在。

以上说了很多核心服务，那么非核心服务包括哪些呢?

其实很难一一列举核心服务和非核心服务，可以在实际操作中做区分，可以大致以以下基础来区分：

1、市场已经成熟的、形成标准的服务，比如工商税务法律人力政策申报知识产权等服务;

2、客户(受托方、企业)不太敏感的服务，比如物业管理、安保、绿化等服务;

3、企业个性化的需求，比如专业性的培训、咨询、设计等;

4、企业专业性的需求，比如行业性的研究、测试、中试、检测等;

5、其他在市场比较容易找到的有质量保证的服务。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。