运营管理组的组长李卫国于2017“商务写字楼运营等级评价标准”评审专家培训班中解读了如何提升商务写字楼运营管理能力。运营与服务的评价规则是标准的第三部分。主要讲六个方面的内容：一是解析—运营与服务的评价规则;二是运营与服务的关系;三是建筑物安全监测很重要，防患于未然;四是写字楼可持续发展、全生命周期与全寿命费用;五是写字楼产权集中及相关案例解析;六是物业收费及维修更新改造资金筹集，决定物业品质的可持续性。

运营与服务的评价规则

参考国内的酒店标准、地方标准、国外标准，我们需要对价值观进行培训评定，什么叫好，什么叫不好。

T.O.P1、关于分值设定，总体要求部分采用6分制，更低分是0分时意味着该项目违反了硬性规定，如安全方面发生了责任事故。其余部分全部采用3分制。检查项目指标大多数无法量化，主要采用专家感性打分法。专家的感性判断标准来源于对样本写字楼的统一认识及不断地培训强化而形成的概念、价值观。

第二、基于写字楼运营使用者的角度，按照使用者到达写字楼后体验顺序进行展开评价。总体要求—写字楼外部环境评价—写字楼入口评价—大堂—电梯—公共走廊及卫生间配套房间—使用者办公区域—配套服务—地下车库—设备设施—绿色环保节能。标准的顺序基本上按照使用者进入写字楼以后的顺序来编排的。

第三、设备设施管理，从使用者角度这一部分完全可以不要。标准里面很大一部分都是设备设施的管理，作为一个标准来说，使用者对设备设施的运行情况不是特别关心，而关心的是设备设施更终运行的结果。这部分设备设施的标准尽量写的简化，因为使用者关心的是它使用的效果如何。

第四、本标准为谁服务，这个问题是本标准编制之初更大的困惑。本标准编写时更终采用的是以使用者为主，兼顾投资商、开发商、设计师、运营商、物业服务管理者等相关人士需求的角度进行编写的。

第五、绿色环保节能，是困惑本标准编写的又一个难题。国内外有很多标准，国内有绿色标准。绿色环保是在满足人们某种需求的情况下，尽量争取能够实现环保节能。德国把绿色环保节能标准改成了可持续性标准。可持续这个概念比绿色环保节能相对来说更广泛更实际。

第六、写字楼运营服务于评价直接参考资料很少，所以标准还需在实践中完善。标准按国内专家的评价是T.O.P1次系统性的站在使用者的角度来考虑对写字楼的评价和描述，主要是从写字楼智能化的角度来考虑提出了5A，说这个楼先进，智能化程度高，没有统一的对写字楼的衡量标准。

运营与服务占这个标准的30%。修编主要是针对总体要求。首先是对写字楼的门厅、大堂进行评价。门厅、大堂的管理基本上代表了这个物业的管理水平。接下来是写字间、配套商业、楼梯可以进入到办公空间。鼓励客户装修的时候尽量用成形的割断，成形的天花板，成形的地板来做，在经济上给予补贴。现在写字楼更头疼的问题就是快递，。另外，垃圾处理也是很头疼的问题。设备设施的管理相对比较简单原则性的要求。

纵横，专业的纵横写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。