高端商务写字楼出租必须高度重视市场化条件下的单一投资主体的溢价性与回报率。高出租率与高租金是完成变现力的基本前提和客观基础。换句话说，如果高端商务写字楼没有丰富且高品质的租户，那么，这一资产“轴心”的变现力就无从谈起。因此，保持高品质租户非常有益于高端商务写字楼的资产维护与保价升值，也是广大投资者聚焦且热衷于商业项目资产溢价及变现力度的基本诉求。

在实践中，单就一个商写项目而言，获得市场溢价的要素是区位。但这一优势是在前期资产投资时就界定了，后期的物业管理及服务运营是无法变更的。其实，除去地理空间的区位因素外，不同租户之间的商务选址也呈现出诸多的差异化，若要因地制宜，则必然会有一些主观偏好或者客观偏向。

首先是理念共鸣的偏向

大型公司财务实力强，抵抗经营风险的能力也强，因此在商务选址时反而并不过于关注租赁单价上的成本问题，但却非常在意写字楼的市场定位、物业管理方、运营理念与服务资质等问题，并且这些是决定“是否可以租赁”的极度敏感要素。因为大型公司的对外衔接机制是一个非常职业化且极尽专业化的工作端口，如果写字楼的物业管理方在理念上无法与其“书同文，车同轨，行同伦”，在同一频道“有效沟通”并取得“广泛共识”，那么日后就很容易产生不必要的纠结、麻烦，而这些多半是大型公司更不乐意看到的。因此，大型公司多钟意于“国际五大行”全委直管的写字楼项目。

其次是配套共赢的偏向

中型公司多半是从“稳定期”走向“成熟期”的客群，其商业结构、经营规模、业务总量等还存在一定的发展空间。因此，它们在商务选址时非常关注写字楼的相关配套是否健全、周到、便利等客观问题，而且非常敏感。这些硬件配套在一定程度上直接决定了此类租户未来发展的战略布局与结构走向，比如酒店商务接待、多功能会议室或报告厅、物流效率、交通便利、机场及火车站的更近等距、大型餐饮、员工食堂及住宿等。中型公司租户诸多商务功能诉求的核心聚焦于写字楼商业半径内的生态圈是否成熟，租赁单价及物业管理也是此类租户的关注点之一，但绝非敏感性的决定因素。因为此类租户是以“创造新价值”增量为主线的，而非刻意节省存量成本。

更后是产业共惠的偏向

小型公司多是一些创业型租户结构，底子薄、实力弱、经营风险巨大，既想入驻高端商务写字楼提升品格调性，但客观上又没有雄厚的经济实力支撑昂贵的租金、物业费等。因此，此类租户在商务办公选址方面非常敏感且极度关注租金、物业费、停车费、能耗费等，以及是否可以享受政府产业政策的激励扶持或入驻优惠，例如政府创业基金扶持、银行优惠贷款、税收减免激励、创新生态商务优惠等。其核心诉求是争取更多的产业共惠条件或实质激励，既着眼于降低运耗综合成本，又确保“信心不倒”和“摊子不散”。

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