纵横课堂|写字楼到底该由谁来买？    

有位朋友用本人购买的写字楼出租给企业，企业需要让他朋友提供租赁发票，年租金600万元，问有没有好的筹划方案？像这种个人已经购买了办公楼，再进行筹划已经太晚啦，为了避免以后再有类似的事情出现，今天,纵横小编就聊一下对于办公楼这种商业用房到底该由公司买还是个人来买？

本文主要从资金和税种进行分析：

一、资金来源

无论个人购买还是公司购买都是需要资金的，在资金充足的情况下个人可以以自有资金进行购买，也可以成立新的公司注资后进行购买。如果老板有自己的控股公司或者管理公司，可以用控股公司成立一个新的公司专门用购买一个写字楼，这样就可以合法合理的利用控股公司的钱了。控股公司把从其他子公司分红取得收益用来投资这家新成立的公司，资金完全可以自由流通，不存在风险。老板如果没有钱也没有自己的控股公司，这个时候新成立的公司可以从其他公司进行借款，合同约定几年之后一次性支付借款利息。

二、升级税

无论是公司购买还是个人购买，买房都是含税价，价格都一样。

（1）公司购买

公司购买写字楼可以取得升级税专用发票进行抵扣。这时候可能有老师会问，新成立的用来买写字楼的公司，也没有其他业务发生，没有销项税，进项一直留抵也没法抵扣啊。这时候就需要进行税务筹划了，新成立的公司可以把写字楼出租出去，开具专票，这样就有销项了，可以抵扣购买办公楼时的进项，承租方取得专票也可以进行抵扣，这样就可以完备的把进项转移到承租公司了。承租方就能取得专票进行抵扣，也能进行税前扣除。

（2）个人购买

个人购买写字楼只能取得普通发票无法进行抵扣，把升级税给浪费啦。个人对外出租写字楼，需要去税务局代开发票，如果代开专票，需要缴纳升级税，个人无法抵扣进项。

纵横小结：通过以上分析我们可以发现以公司名义购买写字楼是非常划算的，这样升级税可以进行抵扣。

三、土地升级税

土地升级税是出售写字楼时溢价部分缴纳，税率更高能达到60%。

（1）公司购买

公司购买的写字楼如果将来直接出售，土地升级税税负会非常高，但是这种高额的税负是可以进行规避的，这就是为什么前边一直强调用新成立的公司进行购买写字楼。将来出售写字楼的时候，不是直接出售写字楼，而是通过公司股权转让的方式，这样可以规避掉高额的土地升级税。

（2）个人购买

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地升级税的纳税义务人。根据土地增税的定义，我们可以发现个人转让非住宅是需要缴纳土地增税的。（个人转让住宅暂免征收土地升级税）

纵横小结：出售写字楼，公司可以通过股权转让的方式规避土地升级税，而个人购买的写字楼无法规避土地升级税。

四、企业所得税

（1）公司购买

以公司名义购买的写字楼，不仅升级税可以充分利用，在企业所得税上也是可以充分利用的。公司购买的写字楼计入固定资产，每月计提折旧，可以抵减出租的收入。

（2）个人购买

个人购买写字楼不涉及企业所得税。

五、个人所得税

（1）公司购买

公司购买的写字楼不涉及个人所得税。

（2）个人购买

个人购买的写字楼如果对外出租，代开发票需要按照财产租赁所得缴纳个人所得税，税率为20%。

个人出售写字楼，按“财产转让所得”征税，税率是20%。

六、房产税

房产税由产权所有人缴纳。

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。对于企业出租的房产，年应纳房产税额=年租金收入×适用税率（l2%）

单位和个人出租房产的，房产税由产权所有人按照取得的租金收入缴纳房产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第五条规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。

对于个人持有的写字楼属于营业用房，需要缴纳房产税。

所以对于写字楼，不论是个人购买还是公司购买都是需要缴纳房产税的。

七、契税

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。通俗来讲，就是房地产的买方（受让方）缴纳契税！

对于购买写字楼，不论是个人购买还是公司购买都是需要缴纳契税的，税率为3%-5%。

综上所述，无论是在资金还是在税收上，以新成立的公司来购买写字楼都是非常划算的。

纵横，专业的写字楼运营服务商。公司主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并进行综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。