写字楼项目自营销推广至销售完成一般需要经历蓄客准备期、发售强销期以及稳定消化期三大阶段，其中前两个阶段内由于涉及到形象导入与推广，以及集中开盘销售等重要环节，因此成为一个写字楼运营营销推广执行的重中之重。

1、写字楼的租售方式

基础说明：

1)坐销：即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整个过程。

2)直销：也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、租赁、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层租赁购买为主。主要方式有：上门行销(命中率较高)、电话行销(命中率较低)

3)“扫雷”：与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式租售。主要方式：扫楼、扫展会(命中率较低，但可以大海捞针，寻找主要，锁定目标，为下一步行销作客户积累。)

4)公关模式：比行销更明确、直接、有效，需要公司领导配合执行。整合工程、财务等部门，目标具体打击，适合整体租售客户。

2、写字楼的租售阶段

1)导入期，寻找客户订作式生产此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权时就开展，利用公关人员或策略对区域内的单位和企业进行排查，主要关注目标客户的品牌。

2)启动期，寻找客户进行整体租售刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。一般客户会提出一些要求，如：工程结构改造、功能区域划分调整、初装修标准、压低整体价格、企业冠名权要求等，因此，在寻找目标客户过程当中，要结合项目实际情况与客户进行有效沟通，防止小问题造成大损失。

3)开盘期，开始销售利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市场和投资客户反应，关注点在于：价格、楼层、户型结构、物业管理等。在此阶段过程中，力争整体租售客户意向确定。

4)强销期，大规模放量此阶段会有租售任务和回款指标，利用广告宣传、现场活动等造势，大规模放量、密集轰炸、集中租售。关注点主要是在价格、楼层、户型、进驻企业、物业管理等。

5)持销期，消化掉大部分面积，完成综合指标80%以上

借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面，适当借助价格

优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点主要是在楼层、户型、价格、形象、进驻企业、政府优惠政策等。

6)收尾期，消化尾房消化掉余下的尾房，一般尾房面积较大、户型不合理、楼层较差、工程结构管线较多等。

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